Đánh thuế người có nhà cho thuê: Bao nhiêu là hợp lý?
Kiến nghị mới nhất của HoREA liên quan tới quy định trong Thông tư 40 đề xuất cho thuê nhà từ 200 triệu đồng mới cần chịu thuế được xem là hợp lý, nhằm huyến khích tăng trưởng thị trường nhà cho thuê tăng trưởng công bằng, bền vững…
Đề xuất mức thuê nhà từ 200 triệu đồng/năm mới cần chịu thuế của HoREA được xem là hợp lý. |
Theo Thông tư số 40 của Bộ Tài chính, từ 1/8/2021 cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 100 triệu đồng mỗi năm cần chịu 2 loại thuế: thuế thu nhập cá nhân 5% và thuế giá trị gia tăng 5%. Tổng thuế suất hai loại thuế này là 10% trên doanh thu.
Cho rằng quy định này có một số điểm bất hợp lý, chưa công bằng giữa những đối tượng cho thuê nhà, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản số 63 kiến nghị Chính phủ, Bộ Tài chính xem xét lại quy định nộp thuế đối có trường hợp marketing cho thuê nhà theo hướng khuyến khích tăng trưởng thị trường nhà cho thuê tăng trưởng công bằng, bền vững hơn là tận thu.
NGƯỜI “GIÀU” CŨNG KHÓC
Lúc dịch bệnh Covid-19 bùng phát, hàng trăm hàng ngàn mặt bằng marketing cho thuê tại TP.HCM, Hà Nội và nhiều tỉnh thành khác liên tục giảm giá. Từ giữa 2020 tới nay, nhiều cửa hàng, mặt bằng marketing cần đóng cửa vì ko có khách thuê, nhiều nhà và căn hộ cho thuê vẫn đang bỏ trống. Dù vậy, chủ nhà hoặc chủ mặt bằng cho thuê vẫn cần nộp thuế theo quy định mới.
Vừa qua, việc thực hiện thí điểm thu thuế cho thuê nhà 6 chung cư tại quận 11 (TP.HCM) được đánh giá là đã tác động tới thị trường nhà cho thuê, nhất là trong điều kiện đại dịch Covid-19 đang bùng phát lần thứ 4, làm cho nhiều chủ nhà cho thuê bị lâm vào tình thế khó khăn lúc khách thuê trả nhà.
Anh Đức Tú, một chủ nhà tại đường Huỳnh Tấn Phát (Quận 7) đang cho thuê mặt tiền để marketing cá tính. Giá thuê khoảng 15 triệu, nhưng từ tháng 4/2020 do Covid-19 nên giảm còn 11 triệu đồng/tháng; tháng 5/2021 giá thuê tiếp tục giảm còn 7,5 triệu (giảm 50%) do người thuê buôn bán ế ẩm và tháng 6 thì tiền thuê bằng 0 đồng vì cửa hàng đóng cửa.
Hay chị Lan Hoa đang có căn hộ cho thuê ở Vinhome Central Park (Bình Thạnh) đã cần vay ngân hàng tìm căn hộ này, mỗi tháng trả cả gốc lẫn lãi hơn 15 triệu đồng. Tiền cho thuê căn hộ ban đầu là 25 triệu, giờ giảm còn 16 triệu do dịch bệnh. “Ví như cơ quan thuế tính 10%, tức mức đóng 19,2 triệu thuế thì ko đủ tiền trả nợ và lãi vay ngân hàng nữa”, chị Hoa bức xúc nói.
Và rất nhiều mặt bằng cho thuê, căn hộ, phòng trọ… bị trả lại do marketing ế ẩm, bị đề nghị đóng cửa do dịch bệnh…
Chưa nhắc, để có thể cho thuê, ko kể tiền vay tìm nhà, nhiều chủ hộ còn cần bỏ ra vài trăm triệu để làm nội thất. Cho thuê 2 năm mới hoàn vốn làm nội thất. Còn hoàn vốn căn hộ vay tìm thì có lẽ mất… vài chục năm.
Như theo tính toán của HoREA, tại những quận ven trung tâm TP.HCM, một căn hộ trung cấp 2 phòng ngủ 75 m2 có giá bán khoảng 3,5 – 4 tỷ đồng. Ví như chỉ cho thuê có giá khoảng 12 – 15 triệu đồng/tháng, doanh thu cho thuê nhà 1 năm chỉ khoảng 144 – 180 triệu đồng. Như vậy, thời gian thu hồi vốn gốc khoảng từ 19 – 24 năm, trong lúc chủ nhà vừa cần bỏ ra nguồn vốn đầu tư có giá trị lớn, vừa cần trả lãi vay, vừa cần chịu trách nhiệm bảo trì nhà… Mặc dù người cho thuê vẫn có sở hữu căn nhà, nhưng mức hấp dẫn của thị trường nhà cho thuê bị sụt giảm.
THU BAO NHIÊU LÀ HỢP LÝ?
Dẫn chứng điểm bất hợp lý của Thông tư số 40, HoREA đưa ví dụ: Ông A cho thuê nhà có doanh thu 100 triệu đồng/năm thì ko cần nộp thuế GTGT, thuế TNCN, như vậy ông A có thu nhập 100 triệu đồng/năm; Ông C cho thuê nhà có doanh thu 110 triệu đồng/năm thì cần nộp thuế GTGT, thuế TNCN có tổng thuế suất 10%, nên cần nộp thuế 11 triệu đồng, như vậy ông C chỉ có thu nhập 99 triệu đồng/năm, thấp hơn ông A.
Ở những nước công nghiệp tăng trưởng như châu Âu và Bắc Mỹ có khoảng trên dưới 70% dân số lựa chọn phương thức thuê nhà để ở là chủ đạo. Trong lúc ở nước ta vẫn còn nặng tâm lý thích tìm và sở hữu nhà. Nhưng trong những năm sắp đây, trong giới trẻ đang dần xuất hiện khuynh hướng thuê nhà. “Đây là xu hướng cần được khuyến khích, vì ưng ý có chủ trương tái cơ cấu nền kinh tế, tái phân bổ lực lượng lao động, tạo nên dòng chảy sức lao động linh hoạt, hướng tới những địa phương, những liên hệ cần lao động, nhắc cả xu hướng “nhảy việc” của người lao động trẻ để tích lũy nhiều kỹ năng, nhiều kinh nghiệm, ko còn bị “định kiến” xấu như trước đây”, HoREA nêu quan điểm.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng, luật Nhà ở 2014 “khuyến khích những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia tăng trưởng nhà ở để cho thuê, cho thuê tìm, bán theo cơ chế thị trường, nhưng trên thực tế thì phân khúc thị trường nhà cho thuê vẫn còn chiếm tỷ lệ rất thấp, mới chỉ đáp ứng một phần nhu cầu thuê nhà của người nước ko kể, công nhân lao động, người nhập cư hoặc cho thuê nhà, một phần nhà làm văn phòng, cơ sở chế tạo, marketing dịch vụ.
Chưa nhắc, một số người cho thuê căn nhà của họ, rồi đi thuê lại một căn khác nhỏ hơn để ở có mong muốn có thêm chút thu nhập dôi dư để trang trải cuộc sống. Giờ lại bị đánh thuế thì thật ko công bằng.
Cụ thể như hai vợ chồng anh Kha chị Huyền dành dụm tìm trả góp 1 căn hộ tại quận 9 (thành phố Thủ Đức) và cho hiện cho thuê có mức giá 15 triệu đồng/tháng, sau đấy lại đi thuê phòng trọ nhỏ hơn ở bên ko kể có giá 8 triệu đồng/tháng, chỉ để có thêm 7 triệu đồng dư ra để trang trải chi phí sinh hoạt hàng tháng cho gia đình, do lương công nhân của 2 anh chị quá thấp. Ví như tính thuế theo quy định của Thông tư 40, thì chút thu nhập ít ỏi dư ra từ tiền cho thuê và đi thuê nhà bị “lẹm” mất khoản lớn.
Do đấy, HOREA đề nghị Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính xem xét thay đổi phương pháp tính thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân đối có doanh thu cho thuê nhà trên 100 triệu đồng/năm, chỉ tính thuế đối có phần doanh thu vượt trên 100 triệu đồng thì hợp lý hơn.
Ngoại trừ ra, HoREA còn đề nghị Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính xem xét, trước mắt có thể nâng hạn mức doanh thu cho thuê nhà trên 200 triệu đồng/năm mới cần chịu thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân nhằm tạo điều kiện khuyến khích tăng trưởng thị trường nhà cho thuê, hỗ trợ cho người có nhà cho thuê và cũng là hỗ trợ gián tiếp cho người thuê nhà vượt qua khó khăn do đại dịch Covid-19.
MỨC THUẾ HỢP LÝ SẼ TRÁNH ĐƯỢC THẤT THU
“Mức 16,6 triệu đồng hàng tháng mà chúng tôi chia bình quân từ mức 200 triệu đồng cũng vẫn chưa đảm bảo cuộc sống của người cho thuê nhà. Chúng ta cần thấy rằng, những người cho thuê nhà ko cần chỉ là người có biệt thự, căn hộ cao cấp để cho thuê mà ở đây người cho thuê nhà bao gồm cả người cho thuê phòng trọ, nhà trọ… đấy cũng là những người lao động”, ông Châu nói thêm.
Ko những vậy, hiện nay phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân của Nhà nước còn miễn trừ gia cảnh đối có người đóng thuế và người phụ thuộc. Nên đối có thu nhập từ cho thuê nhà cũng cần quy định những điều khoản miễn trừ gia cảnh. Do đấy, việc nâng hạn mức doanh thu cho thuê nhà trên 200 triệu đồng/năm mới cần chịu thuế như đề xuất của HoREA nhận được nhiều sự đồng tình của người dân.
Theo giới chuyên môn, việc phát sinh thu nhập cần nộp thuế là theo đúng tinh thần những luật thuế đánh vào thu nhập. Ko lý do gì những nhà đầu tư cổ phiếu, trái phiếu, người làm công ăn lương, người marketing, lúc phát sinh thu nhập thì bị thu thuế, mà người cho thuê nhà lại ko.
Tuy nhiên, cái khó nhất của việc thu thuế người cho thuê nhà là xác định được đúng thu nhập chịu thuế, hạn chế thuế chồng thuế. Bởi ví như đưa ra mức thuế ko hợp lý, cả người đi thuê và người thuê nhà đều sẽ có phương phương pháp “lách” để hạn chế nộp thuế, ko công bằng cho người khai thuế đàng hoàng và gây thất thu thuế của nhà nước.
Đức Minh –
